Beleidsmatige beschouwing verschil marktwaarde en bedrijfswaarde

 

In het jaarverslag wordt een tweetal waarderingsgrondslagen vermeld te weten marktwaarde in verhuurde staat en bedrijfswaarde. Deze waarden worden hierna toegelicht en er wordt een beschouwing gegeven van de onderlinge verschillen.

 

Marktwaarde in verhuurde staat

Vanaf het verslagjaar 2012 hanteert Talis de marktwaarde in verhuurde staat als waarderingsgrondslag van het onroerend goed in exploitatie. De marktwaarde in verhuurde staat wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke prijs dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen en waarbij de koper het vastgoed aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. In feite is hier sprake van een commerciële waardering van vastgoed.

 

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de toekomstige geprognosticeerde exploitatie opbrengsten en -lasten, uitgedrukt in een netto contante waarde.

 

Verschillen tussen marktwaarde en bedrijfswaarde

Zowel de marktwaarde als de bedrijfswaarde is gebaseerd op kasstromen. De scope bij de marktwaarde is 15 jaar met aan het einde van die periode een restwaarde gebaseerd op een exit yield. De scope bij de bedrijfswaarde is gebaseerd op de (theoretische) restant levensduur met een grondwaarde als restwaarde. De discontovoeten waartegen de kasstromen contant worden gemaakt verschillen eveneens. Zo wordt bij de bedrijfswaarde een vast voorgeschreven discontovoet gehanteerd. De discontovoeten die gehanteerd worden bij de marktwaarde zijn afhankelijk van het risicoprofiel van het woningcomplex. Een ander belangrijk verschil betreft de basis van de kasstromen. Zo gaat de bedrijfswaarde uit van het eigen corporatiebeleid zoals het huur-, verkoop, onderhoud- en investeringsbeleid. Bij de marktwaarde wordt daarentegen uitgegaan van kasstromen gebaseerd op marktgegevens zoals markthuur en objectieve normen voor onderhoud en beheer.

 

Kasstromen

Op basis van de hiervoor beschreven verschillen ziet de samenstelling van de marktwaarde en bedrijfswaarde er als volgt uit:

 

Bedragen x € 1.000

 

Leegwaarde

Naast de marktwaarde in verhuurde staat is de zogenaamde leegwaarde – de marktwaarde in onverhuurde staat – een veel gebruikte waarderingsmethode om inzicht te verschaffen in de waarde van woningen. De leegwaarde van een woning is de verkoopprijs kostenkoper, vrij van huur en overige lasten.

 

Van de waarden kan het volgende overzicht worden gegeven:

 

 

De marktwaarde in verhuurde staat is 77% van de leegwaarde. De bedrijfswaarde is 40% van de leegwaarde.

 

Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde wordt in feite veroorzaakt door de contractuele beklemming die rust op de (verhuurde) woningen.

De gehanteerde waarderingsgrondslag is wel bepalend voor de omvang van het eigen vermogen en de solvabiliteit. Zo bedraagt het eigen vermogen op basis van de marktwaarde in verhuurde staat € 1.084 miljoen en de solvabiliteit 65%. Indien gewaardeerd zou worden op basis van bedrijfswaarde bedraagt het eigen vermogen € 348 miljoen en de solvabiliteit 38%.

 

© Talis 2017  |  Disclaimer  |  Colofon  |  Contact  | Jaarverslag 2015