Lot uit de loterij

Eind augustus 2016 kwam de huuropzegging binnen van een huis aan de Voorstadslaan in Nijmegen. Een benedenwoning in een portiekflat, met twee kleine slaapkamers en een tuintje. Zonder de woning te hebben gezien, heeft de verhuurconsulent hem geadverteerd volgens het lotingmodel op Entree. Een week later werd zij overdonderd door maar liefst 1073 reacties!

Bij de eerste controle bleek dat de woning zwaar doorrookt was en erg vies. Vlak na die controle belde de eerste kandidaat dat ze de woning - ongeacht de staat - zou willen accepteren. We spraken af de woning toch eerst te bezichtigen wanneer de aannemer bijna klaar was met zijn werk. De nieuwe huurder was dolgelukkig met de woning.

 

Wanneer deze woning zou zijn geadverteerd via het (normale) hoofdmodel zou de woning zeker niet aan bijvoorbeeld de eerste dertig kandidaten worden verhuurd. En dus lang leegstaan. Nu is de woning aansluitend aan de mutatiewerkzaamheden verhuurd. Aan een heel gelukkige huurder.

Loting is dus een heel mooie kans voor mensen die heel graag een woning willen hebben.

 

Verhuringen

 

Niet te missen in het centrum van Nijmegen is Nimbus, een nieuwe woontoren dicht bij het station. In 2016 hebben ruim honderd nieuwe huishoudens een huurcontract getekend. En niet alleen in Nimbus, maar ook in diverse andere nieuwbouwcomplexen, zoals in Grote Boel in de Waalsprong, zijn eerste sleutels uitgereikt aan (nieuwe) huurders.

 

Er zijn 936 sociale huurwoningen opgezegd (exclusief de 103 voor verkoop gelabelde woningen). 657 in Nijmegen en 279 in Wijchen. Er zijn 1.091 sociale woningen verhuurd (832 in Nijmegen en 259 in Wijchen). Het verschil in Nijmegen komt voornamelijk doordat een aantal nieuwbouwprojecten is opgeleverd en er dus meer woningen konden worden aangeboden.

We hebben 16% van de woningen via loting verhuurd. Er zijn 58 woningen verhuurd aan mensen die een urgentieverklaring hadden (34 in Nijmegen en 24 in Wijchen), exclusief vergunninghouders. Verder zijn 109 woningen verhuurd aan vergunninghouders (58 in Nijmegen en 51 in Wijchen). Van de geadverteerde levensloopgeschikte woningen is 57% verhuurd aan mensen die ook daadwerkelijk een indicatie hadden. De vraag is of er bij huurders met een indicatie geen interesse is voor de woning en/of wijk. Of dat we meer levensloopgeschikte woningen hebben dan dat er woningzoekenden met een indicatie zijn.

 

Woningen waarvan de toewijzing afwijkt van de regels van het aanbod- of lotingmodel (op basis van bemiddeling of in de vorm van experimenten) vallen onder maatwerk. De afspraak is dat corporaties jaarlijks maximaal 20% van alle vrijkomende woningen als maatwerk in mogen zetten. Dit is vooral voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. We hebben in Nijmegen 10,6% en in Wijchen 9,8% van onze woningen door maatwerk verhuurd.

 

Passend toewijzen

Sinds 1 januari 2016 gelden nieuwe regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Corporaties moeten deze woningen 'passend toewijzen': ervoor zorgen dat de hoogte van de huur past bij de hoogte van het verzamelinkomen en de huishoudgrootte. De overheid heeft deze norm in de nieuwe Woningwet opgenomen om te voorkomen dat huishoudens met een beperkt inkomen in een te dure woning terechtkomen. Zij wil hiermee de kosten voor de huurtoeslag beperken en de woonlasten voor huishoudens met een laag inkomen betaalbaar houden. Passend toewijzen wil dus eigenlijk zeggen ‘huren naar inkomen’.

 

Mensen met een inkomen onder de huurtoeslaggrens komen alleen in aanmerking voor woningen met een huur tot en met € 586,68 (bij een huishouden van één of twee personen) of tot en met € 628,76 (bij een huishouden met drie of meer personen). Talis heeft in 2016 meer dan 95% van haar woningen passend toegewezen.

 

Wachten of niet?

Wij horen dat het lijkt alsof mensen de afgelopen jaren steeds langer moeten wachten voordat er een woning voor hen beschikbaar is. We zijn dit goed gaan bekijken. Dat beeld kan inderdaad ontstaan als je kijkt naar de tijd tussen de datum waarop een woningzoekende geregistreerd is (de registratiedatum; voor een doorstromer en herstarter de datum waarop deze persoon in de Basisregistratie personen (BRP) staat geregistreerd op het zelfstandig woonadres op het moment van inschrijven) in een register van woningcorporaties in de woningmarktregio, en het moment waarop deze woningzoekende reageert op een woonruimte (de meettijd). In ons onderzoek hebben we gekeken naar zoektijd: hoe lang moeten mensen actief zoeken via het woonruimtesysteem voor zij een woning krijgen? En we hebben gekeken naar hoe vaak een woning aangeboden moet worden aan woningzoekenden voordat deze woning

wordt geaccepteerd (aanbiedingscoëfficient). Zoektijd wordt berekend aan de hand van actief woningzoekenden. Een woningzoekende is actief als hij minimaal één keer in een jaar heeft

gereageerd op het woningaanbod.

 

De gemiddelde zoektijd in Nijmegen blijft de laatste vijf jaar stabiel rond 1,5 jaar. De gemiddelde zoektijd in Wijchen is nog wat lager en schommelt tussen 1 en 1,4 jaar.

 

De vraag blijft of deze actief woningzoekenden daadwerkelijk een woning nodig hebben of dat ze ‘nieuwsgierig’ zijn en af en toe eens willen snuffelen in het aanbod van sociale huurwoningen.

 

 

 

Hoe vaak een woning aangeboden moet worden aan woningzoekenden voordat deze woning wordt geaccepteerd (aanbiedingscoëfficient) geeft hier verder inzicht in. Een woning in de gemeente Nijmegen moest in 2016 gemiddeld drie keer worden aangeboden voor deze verhuurd werd. Voor woningen van Talis lag dit iets hoger. In Wijchen was deze aanbiedingscoëfficient in 2016 lager.

Duidelijk is dat de aanbiedingscoëfficient de afgelopen vijf jaar is gezakt. Een aangeboden woning wordt dus sneller door een woningzoekende geaccepteerd. Vooral de daling in 2015 en 2016 valt op. We verwachten dat dit positieve effect deels te maken heeft met het (streef-)huurverlagingsbeleid van Talis, voor een ander deel met de verhoging van de woningkwaliteit door groot onderhoud. En wellicht dat passend toewijzen vanaf 1 januari 2016 hier ook een rol bij speelt.

 

 

© Talis 2017  |  Disclaimer  |  Colofon  |  Contact  | Jaarverslag 2015